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各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局,新疆生產建設兵團財務局:
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神,現將土地增值稅有關問題明確如下:
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中”普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)第三條中”普通住宅”的認定,一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定并對社會公布的”中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。
在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請,并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定,免征土地增值稅的普通標準住宅,不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為”與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定,實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法,根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況,區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學合理地確定預征率,并適時調整。工程項目竣工結算后,應及時進行清算,多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目,凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷,納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱:因”城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因”國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。
六、本文自2006年3月2日起執行。