來源：國稅總局 2006年3月20日 廣西天華編輯
為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，最近，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），自今年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）同時廢止。
改革開放以來，隨著城市建設綜合開發、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一，同時也是稅收收入的一項重要來源。因此，加強和規范房地產開發企業稅收的征收管理十分重要。從房地產開發企業的經營特點看，具有復雜性、多樣性和滾動開發性以及生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，它是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門。但是，由于現行企業所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整。為此，2003年度，國家稅務總局下發了國稅發[2003]83號文，加強了房地產開發企業所得稅的征收管理，規范了房地產開發企業的納稅行為。但隨著國家對房地產業宏觀調控措施的實施，國稅發[2003]83號文的一些規定已經不能適應客觀經濟形勢的變化，必須加以完善。國稅發[2006]31號文件就是在這個背景下制定出臺的。
對照原來的國稅發[2003]83號文件，新文件主要在以下幾個方面進行了補充、修改和完善：
一、對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整。國稅發[2003]83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅。國稅發[2006]31號文對這一規定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20％，地及地級市的城區和郊區不得低于15％，其他地區不得低于10％。
二、規定了開發產品的完工標準。國稅發[2006]31號文第二條第一款規定，凡符合下列條件之一的，應視為開發產品已完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象）。之所以對開發產品完工標準進行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產開發企業往往會對已完工開發產品積極結算成本，相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規定開發產品的完工標準，以保證國家稅收不流失。
三、對開發產品計稅成本標準作了原則規定。開發產品完工以后，按什么標準結算成本就成為下一步稅收征管工作中至關重要的一環。開發產品不同于標準化的工業產品，其成本對象的確定具有不可比性、多樣性和復雜性等特征，個案特征比較明顯，因此，開發產品結算既不能簡單地套用一般稅收原則，也不能完全按會計制度執行。為了防止開發企業通過隨意確定成本對象或混淆成本界線等方式逃避納稅義務，為成本對象的準確、合理計量提供基礎，應單獨制定房地產開發企業的計稅成本標準。因此，根據房地產開發企業計稅成本標準涉及的內容比較多、問題也比較復雜的情況，國稅發[2006]31號文規定了計稅成本結算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內容。
四、規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費用等主要成本項目，國稅發[2006]31號文規定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
五、對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定。按照《企業所得稅稅前扣除辦法》的有關規定，企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據實扣除的。這一規定對于新辦的房地產開發企業來說不合理問題較為突出，主要體現在以下兩個方面：一是房地產開發企業從事的開發活動包括征地拆遷、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等開發經營全過程，因此，開發項目從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個較長周期，而這一期間發生的廣告費和業務宣傳費，則由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費和業務宣傳費支出主要發生在開發前期，這是房地產開發經營的一個顯著特點，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產開發企業正常生產經營所需的三項費用扣除問題，國稅發[2006]31號文規定：新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。
六、對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定。房地產開發產品與工業產品相比，具有開發周期長和投入資金大的特點。有的產品開發需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開發企業的開發資金在建設過程中停留的時間較長，而且開發產品的造價較高，一個小區、一個大的建設項目，少則需要投資上億元，高則需要幾十億資金。這就需要企業在開發前期注入大量資金。開發企業籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴股；二是發行債券；三是預售開發產品；四是向銀行貸款。在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開發企業出于加強資金監管、加速資金周轉、節約籌資成本、提高資金使用效率考慮，由集團統一向金融機構借款，所屬企業申請使用。通過這種方式籌措、管理、使用銀行信貸資金，是開發企業的正常經營需要。因此，國稅發[2006]31號文規定，開發企業只要能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業使用開發企業轉借款支付的利息允許按稅收有關規定扣除。
七、增加了防止資本弱化和關聯交易的規定。開發企業將暫時閑置不用的自有資金通過合法方式拆借給其他企業使用，也是提高資金使用效率的另一途徑，因此，應準予借入企業扣除其支付的利息。但是，為了防止開發企業通過關聯交易轉移利潤，國稅發[2006]31號文規定，依法借給全資企業的，全資企業支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業以外其他關聯企業的，關聯企業借入資金金額在其注冊資本50％以內（含50％）的部分，可在按金融機構同類同期貸款基準利率計算的標準以內據實扣除；超過注冊資本50％的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。
八、對新辦房地產企業減免稅作了限制。目前房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。據此，國稅發[2006]31號文規定，房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠，同時規定以銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業也不得享受新辦企業的稅收優惠。
九、對房地產企業稅收征管方式提出了新的要求。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則的規定，結合房地產企業的經營特點，國稅發[2006]31號文規定對房地產開發企業不得事先按核定征收方式征收、管理企業所得稅。也就是說，必須是符合稅收征管法第35條規定的情形的房地產開發企業，才可按核定征收方式征收企業所得稅。
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